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商品房烂尾，开发商挪用资金，可以停贷吗？
2023-08-07
事件梗概
近日，【#房子烂尾女子停交房贷上黑名单#】这一话题冲上热搜，引发网友们的热烈讨论。2019年，王琦的妈妈购买了一套商品房，同年与开发商和银行共同签订了《个人购房担保借款合同》。合同规定，房子应于2021年12月31日前交付。但在交房前楼盘销售资金全部被开发商转走使用，无任何资金还回项目建设，房屋无法按期交付，至今房子仍未完成施工。王琦发现，房屋的贷款没有划入《南宁市商品房买卖合同》中约定的预售资金监管账户，取而代之的是开发商的另一个账户。她认为，银行违规放贷，也没有履行对开发商挪用账户资金的监管义务，应该为工程项目烂尾、房子延期交付承担责任。于是决定停交房贷，被银行列入黑名单。
/ 专业解析 /
开发商挪用监管账户资金会有什么法律后果？资金被开发商挪用导致商品房烂尾，购房者应该如何合法维权？是否可以任意停止偿还房贷？下面请吕圣勇律师就相关问题给我们进行专业解答。
一、开发商挪用监管账户资金的法律后果
（一）住建部门有权处以罚款
住建部门有权监管商品房预售资金的使用，开发商未经允许挪用或者擅自使用监管账户资金，导致商品房建设资金不足，无法按期交付，住建部门可根据具体情况对开发商处以一定数额罚款。
（二）可能构成刑事犯罪
《刑法》第二百七十二条规定了【挪用资金罪】：
公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本单位资金数额巨大的，或者数额较大不退还的，处三年以上十年以下有期徒刑。
国有公司、企业或者其他国有单位中从事公务的人员和国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员有前款行为的，依照本法第三百八十四条【挪用公款罪】的规定定罪处罚。
因此，根据开发商企业的性质不同，开发商的工作人员可能构成挪用资金罪或者挪用公款罪。
二、购房者如何维权？
（一）向银行申请停止还贷
购房者购买的房屋烂尾后，购房者可以向银行申请暂停偿还房贷，银行会根据实际情况进行审查，双方协商一致的，可以签订暂停还贷合同。
（二）向人民法院提起诉讼
1.要求解除房屋买卖合同
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”
如若购房者购买的房屋烂尾，则购房者的合同目的不能实现，享有合同解除权，可在催告后合理期限内向法院提起诉讼要求解除房屋买卖合同。
2.要求解除房屋抵押贷款合同
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
房屋抵押贷款合同与购房合同关系紧密，购房者与银行签订贷款合同以预期房屋能够按期交付为前提，若房屋发生烂尾，购房者签订贷款合同的目的已落空，可以起诉请求解除房屋抵押贷款合同。
3.要求开发商支付逾期交房违约金
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
购房合同属于双务合同，购房者向开发商支付购房款，开发商按照合同约定日期向购房者交付房屋。如开发商未按照约定期限交付房屋，构成违约，购房者有权要求支付逾期交房违约金。
（三）寻求政府部门帮助
购房者可以向当地住建部门求助，请求政府协调解决房屋交付和贷款暂停偿还问题。
三、房贷不还有什么后果？
（一）产生合同罚息
购房者与银行签订的贷款合同都约定了罚息处罚的相关规定。房贷一旦无法及时还，银行会根据合同的约定计算罚息，罚息的数额与贷款金额相关。
（二）影响个人征信
逾期还贷情节严重的，银行会把不良记录录入人民银行征信系统，影响个人征信，会被标记为“老赖”，对以后从银行贷款、子女升学、就业、出行等都会产生不良影响。
（三）房产可能会被拍卖
房贷逾期时间过长，银行有权向法院提起诉讼。购房者败诉后如拒绝执行法院判决，法院会强制执行冻结个人账户，同时房屋会被进行司法拍卖，用于偿还银行贷款。
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