购买法拍房的注意事项-锦海盛律师事务所

购买法拍房的注意事项

2022-06-24

虽然法拍房的起拍价较低，但可能涉及多种风险问题，最常见的情形就是被拍卖的房屋处于租赁期间，承租人以“买卖不破租赁”为由来对抗法院执行。

什么是法拍房

法拍房，即人民法院进行司法拍卖的房产，一般为被执行人享有所有权的房产。

在执行程序中，因被执行人拒不履行生效法律文书（民事调解书、民事判决书、执行证书等）确定的义务，人民法院会依法对被执行人名下的房产进行价值评估，并在京东或淘宝网络平台进行公开司法拍卖，以清偿被执行人所欠债务。

法拍房风险事项

保证金的交纳

参加司法拍卖竞拍前，购买意向人需交纳保证金报名，在交纳保证金后未参与拍卖、且该房产无人竞买导致最终流拍的情况下，保证金将被没收。

盲目出价

在参与司法拍卖过程中，被竞买气氛带动可能会出现盲目出价的情况，导致最终拍卖成交价高于心理预期、甚至远高于市价。此时如悔拍，保证金将被没收。

房产的装修价值

部分案件的被执行人在房产评估阶段、拍卖阶段拒绝配合人民法院的工作，导致评估机构的工作人员无法进入房产对装修价值进行精准评估。而在房产拍卖成交后，被执行人又可能会提出例如“精装修未被包含在评估价之内”等异议阻碍房产交接。

税费的承担

涉案房产拍卖成交后，人民法院会向买受人送达相应的法律文书，买受人持法律文书至不动产登记中心办理房产过户，由此产生房产过户的税费分为买受人负担和出卖方负担两部分。

人民法院在拍卖公告内可能会注明全部税费由买受人承担，购买意向人应特别注意；如拍卖公告内未对税费承担作出说明，购买意向人应向执行法官询问税费如何承担。

房产所在城市的限购政策

购买意向人在京东、淘宝平台打开房产的拍卖连接时，有时页面会提醒“本市住房已纳入限购政策范围”。这种情况下，房产拍卖成交后，买受人需向人民法院提交《购房资格证明》，人民法院在收到材料后才会向买受人送达房屋过户的法律文书，如买受人无法提交《购房资格证明》即视为悔拍，保证金将被没收。

房屋腾空困难

司法拍卖成交后，可能会出现涉案房产被占用（执行人自行占用、其他债权人占用、租户占用等）无法交付的情况，买受人可能要向人民法院申请强制清迁或另案起诉。

拖欠物业费、水电费、暖气费等费用的承担

除人民法院在拍卖公告内注明由买受人承担的情况，拖欠的各项费用应由原房屋所有权人，即被执行人承担。

但在以往的案例中，有不补缴物业费不允许买受人装修、不补缴暖气费不进行供暖等情况，为尽快使用房屋，不受诉累，买受人大多需自掏腰包，替被执行人补缴欠费。

如何规避法拍房风险

购买司法拍卖房产之前，购买意向人应掌握涉案房产的具体情况：

■ 尽量向执行法官、被执行人、申请执行人律师了解涉案房产的情况，如被执行人是否配合、房产是否空置、租赁情况、由谁占用等；

■ 亲自到现场了解房产的实际情况，到物业公司了解物业费、水电费、暖气费等费用是否拖欠以及后续解决方案；

■ 对房产的价值有明确的认知，参与拍卖前对成交价格做好心理预期；

■ 仔细阅读拍卖公告（物业费等费用的承担、税费的承担、房屋租赁情况、清迁问题等），拍卖成交后，因人民法院在公告中所注明的原因无法交接房屋的，买受人不得以不知情为由请求法院强制交接房屋；

■ 必须落实房产所在城市的限购政策，可以致电执行法官询问，最好是到当地的不动产登记中心咨询清楚；

■ 如经了解，发现涉案房产涉及房屋占用人坚决不配合腾迁、房屋租赁未到期等情况，需要谨慎考虑是否参与竞拍。

购买法拍房的渠道

人民法院会通过京东、淘宝两个网络平台公开进行司法拍卖，京东平台选择“京东拍卖－司法拍卖”，淘宝平台选择“阿里拍卖－法院卖货”。

关键词：