2021年9月16日最高人民法院审判委员会第1846次会议通过《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称《规定》或新规）。根据《规定》，人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人受房产所在地限购政策的约束，应具备购房资格；流拍后，以房抵债的，申请执行人也需具备购房资格。该《规定》已于2022年1月1日执行。

青岛实行限购限售政策，目前执行的限购政策如下：

市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(包括高新区)范围内

1.对在上述区域内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；

2.对在上述区域内拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；

3.无法提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍)；

■ 补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。

本市户籍居民家庭是指家庭成员（包括夫妻双方及未成年子女）拥有本市（七区三市）户籍的居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）；非本市户籍居民家庭指家庭成员均不拥有本市户籍的居民家庭。

1.在本市服役的现役军人，视为本市居民，购房时应提交军官证或士兵证（原件）和在本市服役的证明（原件）。

2.因在外地服役将本市户籍迁出的现役军人，视为本市居民，购房时应提交军官证或士兵证（原件）和原本市户籍证明（原件）或派出所出具的相关证明（原件）。

3.本市户籍居民考取外地大专以上院校，其户籍迁移至外地院校集体户的，视为本市居民，购房时应提交学生证（原件）、集体户口本人页（原件）和原本市户籍证明（原件）或派出所出具的相关证明（原件）。

限购包括通过购买和受赠方式取得住房，上市交易包括买卖、交换、赠与。

在《规定》颁布之前，青岛地区的法拍房市场并不受限购令的限制，只要具备完全民事行为能力的自然人和法人均可参加竞拍。但新规执行后，竞拍人参加青岛地区法拍房竞拍时，则必须具备相应的购房资格。

通过上述数据对比可以看出，青岛地区的法院越来越多的开始选择京东挂拍，京东挂拍的数量、法院已经明显超过淘宝。从上拍次数上看，青岛市中院、市南法院和黄岛法院相差无几，远远领先于其它法院。

从表面数据看，貌似住宅用房的成交率尚不足20%。但因为该成交率按照实际成交的套数与上拍总次数进行的对比计算，而部分房产历经一拍、二拍和变卖三个阶段，造成计算基数的增加，才使得成交率降低。假设我们仅以一拍次数作为计算基数（假设二拍和变卖房产均包含在一拍范围内），则成交率则可达到34%。故这段期间的住宅用房的实际成交率肯定是高于20%的。

从数据看，这段时间内黄岛房产的上拍率极高，达到34.3%，仅一拍的数量就达到103套，除了有25套法拍房的被执行人均为一家房地产公司外，还应该和外地人投资购房有关。毕竟在我们代理的金融借款案件中，就有大量涉及黄岛的房产。这些案件中，借款人大多都是外地人，购房非自住，而是主要用于投资。后期因资金出现问题，导致银行贷款无法偿还，而被法院拍卖房产。

从数据上看，青岛地区法拍市场中的商业用房，成交率亦然惨淡，不足8%。即使以一拍次数作为计算基数，成交率也仅有15%。

近年来，我们代理的案件中涉及到商业用房拍卖的基本都以流拍告终。目前，我们在京东上拍的青岛市市南区香港中路32号11层1105户、1106户两套商业用房（已经打通），地处市南家乐福对面，建筑面积分别为157.07和162.36平方米，起拍价为2,044,352元，折合单价6400元/平，尚无人问津。

如今青岛地区的工业用房真的可以用“一房难求”来形容，火爆的是一塌糊涂。从截图中可以看到，在已经成交的四套房产中，除一套是以评估值成交外，其余三套均是溢价成交。其中一套溢价3倍，409次出价，另外一套溢价36，308,168元，涨幅近58%。究其成因，还是因为青岛地区的土地现在越来越少，工业用地变得也越来越稀缺。

所谓的其它用房，其实什么类型的房产都有，但对于上述图表中的11套住房，其中10套为办公，一套虽未记载房产性质，但通过图片看应为住宅。故其他用房成交率的高低没有太大的实际意义，在此不再赘叙。

前几年，我们也曾多次对青岛地区的法拍房市场进行数据分析。通过同期对比，新规的实施确实会对成交率造成一定的影响。但根据青岛市4.18《通知》，限购的仅仅是个人购买人，公司购房并不在限购的范围内。但以公司名义购房，竞拍手续会相对复杂，每年要缴纳的房产税和土地使用税也是不小的一笔开支等等。因此，以公司名义竞拍，还需认真核算成本，三思而后行！

青岛市国土资源和房屋管理局《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》（即4.18《通知》）至今已经实施近4年之久。期间，青岛市房管局官方网站青岛网上房地产网曾在2020年4月发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，该规则中规定“鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案”。该规则内容被视为对限购限售政策的松绑。但随即“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则重新发布，将上述规定更改为“鼓励改善型住房需求，出售原有住房新购住房的，新购后家庭拥有住房不应超过2套，且出售的原有住房应取得《不动产权证书》满2年（2018年4月18日之后新购的住房仍需执行满5年上市的政策）”。4.18《通知》执行至今。

虽然根据4.18《通知》的规定，即墨、胶州、平度和莱西不在限购区域内，但需执行5年出售政策。现据网上消息报道，青岛即墨将取消5年限售政策，新房由拿证满5年改为网签后满5年，二手房满两年即可交易。至于该政策是临时性还是长久性的，青岛其他区域是否会有限购限售政策的变化，我们将持续关注。

（2021年9月16日最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，现予公布，自2022年1月1日起施行）

为了进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合司法实践，制定本规定。

第一条 人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

第二条 人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

第三条 人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

第四条 买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。

依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。

第五条 司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

第六条 人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七条 除前六条规定的情形外，人民法院组织司法拍卖房产活动的其他事宜，适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定。

第八条 人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定。

第九条 本规定自2022年1月1日起施行。

施行前最高人民法院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：

为进一步贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，按照国家关于加强房地产市场分类调控的总体要求，持续促进我市房地产市场平稳有序运行，经市政府同意，现提出有关意见，通知如下：

一、在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内，对已拥有1套住房的本市（七区三市，下同）户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍，下同），限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在上述区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供上述纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。

二、在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

三、售房单位应在2018年4月28日（含当日）17：00前将本通知实施前已形成实际交易尚未完成网签备案的商品住房明细及交易证明材料（包括商品住房的认购协议、认购单，购房发票、税控收据、非税控收据和资金支付凭证等）报房屋所在地房产交易管理部门。

四、买卖双方或经纪机构应在2018年4月28日（含当日）17：00前将本通知实施前已经形成交易尚未完成网签备案手续的存量住房完成网签备案。

本通知自2018年4月19日起正式实施。

■　秦英律师，山东锦海盛律师事务所权益合伙人、党支部书记、管委会主任

■　高燕律师，山东锦海盛律师事务所权益合伙人

■　徐文杰律师，山东锦海盛律师事务所专职律师

三位律师领衔的专业律师团队重点代理金融和银行、不良资产清收和处置、投融资业务。曾先后为中国银行、建设银行、中信银行、民生银行、交通银行、华夏银行、招商银行等多家银行金融机构以及中海信托、渤海信托、兴业消费金融股份有限公司等多家非银行金融机构代理诉讼及非诉讼业务，也曾为多家境外投资机构以及国内多家民间投资公司收购、处置不良资产代理诉讼和非诉讼业务，累计代理了涉案标的近百亿元的金融和不良资产纠纷案件。此外，团队在公司、合同、建筑房地产等领域均有建树。

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