近年来，随着购房热潮的兴起，精装修房屋的装修质量逐渐成为业主关注的焦点问题。购买精装房原本是业主为了省去装修的烦恼，可等到收房时，残酷的现实却摆在眼前，开始承诺的精装修标准大大“缩水”，例如承诺的知名品牌装修材料被同品牌低端产品所代替……精装修变成了“惊装修”，让人难以接受，近日青岛黄岛区香江二路70号购置房屋的业主尹某和郭某就因为精装房的问题烦忧不断。

　　1精装修还是“惊”装修

　　2018年，尹某和郭某在青岛黄岛区香江二路70号购置了面积106.03㎡的房屋一套，房屋全装修总价为1885850元，总房价款(不包含房屋装修)为1461730元，也就是说精装修总价为424120元，平均算下来每平方米装修单价高达4000元。交房时，尹某和郭某认为购买的精装房“货不对板”，便将开发商城发集团（青岛）开发投资股份有限公司告上法院，索赔212060元装修款差价。

　　但法院经过审理，认为购房合同合法有效，双方合同中对装修标准并未作出明确具体的约定，且尹某与郭某也不能证明开发商城发公司使用的装修材料、设备等不符合双方合同中约定的标准，双方就装修质量产生争议时，尹某与郭某不能单独以装修造价低于约定的装修总价为由要求赔偿差价损失；且对于尹某与郭某对房屋装修价值进行鉴定的诉求未予采纳，尹某与郭某败诉而归。
　　无独有偶，2020年3·15晚会，也曝光了广州万科尚城、浙江杭州春秋华庭小区精装修房屋的漏水、煤气严重泄露等质量问题。每平米6000元的装修款，究竟有多少真正用在装修上，业主们不得而知。面对问题不断、如此粗糙的所谓“精装修”，业主们有苦难言。

2政府提倡商品房全装修

　　自《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发〔1999〕72号）和《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号）开始，国家和地方政府制定和出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或采用菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。自此，全装修和精装修房屋进入商品房开发和销售领域。
　　2016年山东省政府发布《关于转发省住房城乡建设厅山东省建筑设计和装修服务业转型升级实施方案的通知》（鲁政办字〔2016〕211号），大力推广住宅精装修，推进土建装修一体化，推广精装房和装修工程菜单式服务；2017年，设区城市新建高层住宅实行全装修；2020年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。

3精装修房的好处

　　从国家宏观层面，推行住宅全装修、实行成品交房，是推动供给侧结构性改革、顺应新时期百姓住房新需求的重要内容，有利于减少污染、节约资源，有利于保证房屋结构安全、改善人居环境。
　　对购房人而言，购买精装修房免除了水电改造、铺地热、贴瓷砖、粉刷墙壁等繁杂耗时的装修过程，也无需经历选购建材的过程、心力交瘁的讨价还价，以及装修过程中让人身心俱疲的灰尘噪音等等。而且装修费用可以贷款，一旦房屋出现问题还可直接找开发商投诉、从而省时、省心、省力，没有装修的烦恼。
　　但因为购房人不参与装修过程，开发商在装修过程中具体使用何种材料以及装修质量如何，都不得而知。并且购房人不是专业人士，交房时无法进行专业的检测，因此一旦出现装修质量问题或者购房人觉得并不值精装修的价格时，纠纷就出现了。
　　本次就精装修的诸多问题，锦海盛律所赵竣伟律师为我们带来科普解答。

　　山东锦海盛律师事务所
　　赵竣伟律师

　　赵竣伟律师系山东锦海盛律师事务所专职律师，房地产与建工业务委员会委员、金融与投资委员会委员。现为日照仲裁委员会仲裁员、日照市法律专家库入库成员、东港区法律专家库入口成员、岚山区法律专家库入库成员、日照法学会公司法学研究会理事、日照市法律志愿者协会会员、东港区新的社会阶层人士联谊会会员。
　　赵竣伟律师在土地征收、房产开发、商业地产、建设工程、PPP、工程总承包、银行投融资等业务领域均有不俗的表现。

　　一、购买精装修房屋时应注意哪些事项？
　　1、考察开发商实力
　　选择管理完善、口碑好、有实力的开发商。
　　2、购房前，仔细观察样板间
　　任何一个精装修项目，为了更好地促销都会做出几个样板间。其中，在项目楼内做出的实体样板间比在售楼处内临时搭建的样板间更加有说服力。因为建在楼栋内的实体样板间在室内面积、层高、格局等方面一般不容易造假，对于参观者的欺骗性会小些。
　　同时看样板间时，可以进行拍照，发生纠纷时可以作为证明自己权利的证据材料。
　　3、注意样板间和精装房的视觉落差
　　样板间是开发商费尽心思装修出来的，主要是起到营销和宣传的效果，并不当然是购房人自己的精装房，很多人在参观样板间的时候就把样板间当做是自己以后购买的精装房。一旦到房屋交付时，发现面积变小，心理产生落差，便会产生纠纷。
　　4、签订合同是需谨慎，详细看明合同条款
　　购房合同是开发商和购房人签订的、用来确定双方之间权利义务关系的依据，也是双方发生纠纷时人民法院据以裁判的关键证据材料。通常购房合同是开发商事先拟定好的格式合同，对某些合同内容约定并不一定明确或者存在不公平条款，因此，购房人在签订合同时应当认真审查合同条款是否有遗漏或者对己方不利，否则诉讼时，合同往往对购房人不利。
　　涉及到精装房部分，更应引起重视。尹某和郭某一案中，购房合同仅仅是约定了装修项目，而对于装修的整体标准、品牌、型号、价格、质量、违约责任等均没有约定，这是导致其败诉很重要的原因。律师建议，购房人应尽量将重要内容以清单形式列明，并作为合同的附件。
　　如果购房人确实不知道如何约定，可以考虑在合同中对于装修部分约定按照样板间的装修标准、品牌、规格、价格等确定合同内容。
　　如可能，可就购房款和装修款单独列明，并就装修款违约责任单独进行约定，特别是装修款是否返还、违约金比例等。
　　5、接房验收时需谨慎
　　购买毛坯房有一个好处就是，验收房屋的时候，进入房子内部一目了然，验收就非常的简单。但是精装房已经装修完毕，且有的已经形成隐蔽工程，因此精装房的验收要比毛坯房复杂得多。
　　在验收过程中，首先开发商有无法定的验收文书：《质量检验合格单》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》等；其次，了解装修单位，确认其有无装饰装修资质；再次，查验所购房屋的装修部门是否按照购房合同的约定进行装修，特别是品牌含金量较高的设备，如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金，以及具备防盗、防火、隔音功能的多功能门等，必要时可以聘请专业人士协助进行交房验收工作；最后，确定房屋装修没有问题后，即可签字，接收房屋。

　　二、当遭遇“货不对板”时，该如何维权？
　　当然，现实生活中，因为开发商装修质量不好、购房人期望值过高、合同条款约定不明等原因，购房人会遭遇到“货不对板”的情况，发生精装房合同纠纷时，业主该如何维权？
　　1、保全固定证据
　　当购房人发现自己购买的精装修房屋并未达到自己所预期的装修时，购房人首先需要做的是，对装修存在问题的具体部位，以录像、拍照等方式固定证据，必要时可以通过公证的方式保全证据。
　　2、购房合同约定是否清楚
　　查阅购房合同条款，看合同中对于装修部分是否有约定，约定是否清楚。必要时就相关问题和合同内容咨询专业律师，由专业律师从法律角度给出专业建议，特别是涉及合同中的格式条款，开发商有告知、说明和重点提示等义务，以便在后续与开发商谈判和诉讼过程中能够做到有理有据，同时知晓还有哪些证据材料欠缺，后续过程中继续收集，可通过录音录像等方式与开发商沟通协商时获取。
　　3、个别还是共性问题
　　通过业主群、物业群或者其他可知的联系途径，与同小区其他业主联系，看装修问题是自己一家的个别问题，还是存在共性问题；如果是个别问题，则需要自己同开发商协商解决。如果是共性问题，大家可以群商群策，共同面对和解决。
　　4、维权途径
　　在确定是开发商合同违约的情况下，购房人可以通过物业部门或者直接与开发商联系协商解决；通过12315、住建部门等政府部门寻求帮助；委托律师代为进行沟通协商和谈判处理。如果，以上各种方式均无法解决，购房人可以采取诉讼或者仲裁方式，通过国家公权力介入，维护自身合法权益。
　　5、委托专业鉴定机构
　　如果购房人确实需要通过诉讼的方式进行解决，建议在起诉前委托专业鉴定机构出具相关鉴定意见书作为证据之一提交法院，证明自己的主张。从诉讼和审判实务角度出发，如果诉讼中开发商没有足够的证据推翻鉴定意见，鉴定意见是可以作为证据被法院采纳的，以此可以避免进入诉讼阶段后，购房人提起鉴定申请而人民法院不同意的情形；与此同时，如果专业鉴定机构不认为开发商的精装修存在大的问题，那么，购房者再起诉到法院，胜诉的可能性也不大，以此实现诉讼风险预判的作用。
　　6、装修款是综合价格
　　最后，特别提醒购房人，精装修合同中的装修款与购房款一样，并不仅仅只是建造成本，是一个综合价格，其价格形成受市场供求关系、品牌价值、产品质量、产品成本、合理利润、外部配套、产品宣传、管理成本等多种因素的影响，是一个包含多种价值因素在内的综合价格。所以购房人不应仅仅以装修的直接成本计算装修总价，并诉讼索要差价。
　　购房是人生大事，钱是自己的，且看且珍惜！

　　如有需要可联系锦海盛律所，为您提供更全面的解答与服务。